土地增值稅扣除項目包括哪些?土地增值稅是指房地產企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權或者在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等項目支出后的增值部分，按一定比例向國家繳納的一種稅收。土地增值稅需要扣除的項目主要有5項：

一、取得土地使用權所支付的金額; 二、房地產開發成本; 三、房地產開發費用; 四、與轉讓房地產有關的稅金; 五、財政部確定的其他扣除項目。 以下分別說明：

一、取得土地使用權所支付的金額

此項包括土地取得成本和土地開發成本兩部分。

(一)土地取得成本

包含為了取得土地使用權所支付的土地價款和按國家規定繳納的有關費用。一般包含土地出讓金、契稅、登記費、過戶費等。

注意以下不能扣除：1、逾期開發閑置費不能扣除，2、土地招拍掛的傭金不能扣除，3、延期繳納出讓金的滯納金不能扣除，4轉讓舊房時按照評估價格作為扣除項目的，契稅不能扣。

(二)土地開發成本

包含土地征用費、耕地占用稅、拆遷安置費等。

二、房地產開發成本

房地產開發成本包括：前期工程費、建安費、基礎設施費、配套費、開發間接費五項。

(一)前期工程費

是指規劃、設計、可行性研究、水文、地質、勘測、測繪、三通一平等方面的支出。

(二)建安費

1、建安費扣除時要注意取得合規票據，要關注票據備注欄是否合乎要求，注意填寫的項目名稱而非工程名稱等細節問題，

2、此外如果銷售的裝修房屋，應區分硬裝與軟裝，一般硬裝算收入和支出，軟裝不算。

3、在實務工作中，經常發生為施工方代墊的費用，如臨時的水電費等，這些費用注意核算時計入往來，不要與工程款混淆。

4、預提工程費用，不能扣除。(若因結算問題預提不超10%的費用在企業所得稅中是可以扣除的)

5、扣留的質保金如果總包未開票據則不能扣除。

(三)基礎設施費

指小區內道路、供電、水、氣，排污、排洪、照明、環衛、綠化、人防等支出。

(四)配套費

一般指居委會、物業用房、派出所、會所、停車場、文體、幼兒、醫院、通訊等公共設施支出。

建成后產權屬于全體業主或者無償給政府的，其支出可以扣。

建成后有償轉讓的，在計入收入的同時，支出也可以扣除。

(五)開發間接費

直接組織管理項目發生的支出，包含折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保等，一般是項目部發生的費用。

注意：

1、區分項目部和公司行政部，只有現場的項目部發生的可以扣。

2、委托第三方管理開發的的項目管理費不能扣。

3、差旅、會議費不能扣。

4、售樓部裝修費、租賃費不能扣。

5、移交費、驗收費、保潔、物業不能扣。
 

三、房地產開發費用

主要指銷售費用、管理費用、財務費用。

這里一般分兩種算法

1、財務費用沒合規憑證的

可以扣除的開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)*10%

2、財務費用有合規憑證的

可以扣除的開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)*5%+財務費

四、與轉讓房地產有關的稅金

包含城建稅、教育費附加、地方教育附加。注意扣除金額與電子稅務局核對，保持一致避免稅務預警。

其他繳納的土地稅、水利基金等不能扣。

關于印花稅：

房地產企業計算土地增值稅時，印花稅應列入管理費用相應計入扣除項目。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。

五、財政部確定的其他扣除項目

可以扣除的其他扣除項目費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)*20%

以上各扣除項目均要求取得合規票據，工作中需要財務人員對票據詳細審核，如票據備注欄所寫項目名稱、項目地址是否完整正確，決算金額與票據金額是否相符，票據流與資金流、合同流是否匹配，票據開具時間是否合適等。

推薦閱讀：